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賃貸併用住宅

賃貸併用住宅 家賃収入を得て、賢く暮らす

賃貸併用住宅にして収入を得る事、
それは賢く資産を増やす1つの方法です。

自宅を建てた場合は、住宅ローンがその支出となります。賃貸併用住宅により家賃収入を得る事で、
住宅ローンを軽減できたり、ライフスタイルの変化に合わせた資産価値を手に入れることができるのです。

自宅を建てた場合は、住宅ローンがその支出となります。賃貸併用住宅により家賃収入を得る事で、
住宅ローンを軽減できたり、ライフスタイルの変化に合わせた資産価値を手に入れることができるのです。

賃貸併用住宅とは

家は住むだけなんてもったいない!

「賃貸併用住宅」が生み出すさまざまなメリット

  • メリット1▶ 収入を得られる

    今後、日本の地価は大きく上がる可能性が少ないと言われています。一昔前は、土地は所有しているだけで価値が上がる資産でしたが、もはや活用し収益を生み出さなければ課税を含め維持管理の費用がかかってしまうマイナスの資産になってしまいます。つまり賃貸併用住宅にして収入を得ることが、資産を増やすひとつの方法なのです。

  • メリット2▶ ローンの負担を軽減

    世帯の支出の4分の1を占めると言われる住居費。自宅を建てた場合は、住宅ローンがその支出となります。賃貸併用住宅によって家賃収入を得ることで、この住宅ローンを軽減できる場合があります。もし住宅ローンのほとんどを家賃収入でまかなうことが出来れば、家計の収支は大きく改善するはずです。

  • メリット3▶ ライフスタイルの変化に対応

    二世帯住宅を建てるとき、将来、賃貸住宅として利用できるように建てれば、土地を効率よく使えます。また現在は賃貸住宅として利用し、将来二世帯住宅にすることも可能です。ライフスタイルの変化に対応しやすいのも賃貸併用住宅の魅力です。

  • メリット4▶ 税制優遇

    相続の場合、自宅の敷地より賃貸住宅が建っている敷地のほうが相続税課税評価額が低くなります。
    また、サラリーマンの方も原価消却費を経費とすることで所得税を節税できます。
    必ず確定申告をしましょう。

家は住むだけなんてもったいない!

「賃貸併用住宅」が生み出すさまざまなメリット

  • メリット1▶収入を得られる

    今後、日本の地価は大きく上がる可能性が少ないと言われています。一昔前は、土地は所有しているだけで価値が上がる資産でしたが、もはや活用し収益を生み出さなければ課税を含め維持管理の費用がかかってしまうマイナスの資産になってしまいます。つまり賃貸併用住宅にして収入を得ることが、資産を増やすひとつの方法なのです。

  • メリット2▶ローンの負担を軽減

    世帯の支出の4分の1を占めると言われる住居費。自宅を建てた場合は、住宅ローンがその支出となります。賃貸併用住宅によって家賃収入を得ることで、この住宅ローンを軽減できる場合があります。もし住宅ローンのほとんどを家賃収入でまかなうことが出来れば、家計の収支は大きく改善するはずです。

  • メリット3▶ライフスタイルの変化に対応

    二世帯住宅を建てるとき、将来、賃貸住宅として利用できるように建てれば、土地を効率よく使えます。また現在は賃貸住宅として利用し、将来二世帯住宅にすることも可能です。ライフスタイルの変化に対応しやすいのも賃貸併用住宅の魅力です。

  • メリット4▶税制優遇

    相続の場合、自宅の敷地より賃貸住宅が建っている敷地のほうが相続税課税評価額が低くなります。
    また、サラリーマンの方も原価消却費を経費とすることで所得税を節税できます。
    必ず確定申告をしましょう。

このようなメリットがあれば、現在の不安や問題も解消できます。
このようなメリットがあれば、
現在の不安や問題も解消できます。
長期のローンが払えるか心配…
家賃収入でローン負担を軽減できるので安心!
定年後の年金額に不安…
家賃収入があるから老後の生活費が確保できる!
ゆくゆくは親と同居したい…
今賃貸に回している部分に住んでもらえる!
持っている土地の有効活用…
節税対象になるので、保有コストを抑えられる!
予算が届かないが、憧れの街で暮らしたい。
人気の街は家賃収入が増えることも見込める!
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人気の街は家賃収入が
増えることも見込める!

賃貸併用住宅のプランニング

  • ①自宅と賃貸部分の住み分け
    賃貸併用住宅には様々な建築プランがあります。下記のプラン例がその一例となりますが、自宅と賃貸部分をどのように分けるかによって、金額や収入、快適性は大きく変わります。また、二世帯住宅として使えるようにするなど、将来の計画も考慮しましょう。あなたのライフスタイルにはどのプランが合っているのか、イメージしてみてください。
  • ②賃貸併用住宅の資金について
    ローンについて
    通常、自宅を建築する際には“フラット35” などのように長期かつ低金利で借りられる住宅ローンを組みます。その借り入れ額の審査基準は、基本的に現在の年収(返済能力)です。
    一方で、オーナーが住む自宅とは場所を異にする賃貸住宅を建築する際は、アパートローン等のビジネス用ローンで、借り入れの成否もその不動産賃貸ビジネスが成り立つかどうかで審査されます。
    一般的にはアパートローンは住宅ローンに比べて短期かつ高金利です。

    賃貸併用住宅でも長期かつ低金利で借りられる住宅ローンが使えれば、当然リスクも負担も少なくなります。
    ただし、賃貸併用住宅で住宅ローンを適用するには条件があります。その条件とは、「自宅の部分が51%以上(賃貸部分が49%以下)であること」です。
    つまり、総2 階建ての賃貸併用住宅で、1 階を自宅、2 階を賃貸住宅とした場合、賃貸部分である2 階部分が1階部分よりも広くなってはいけないということになります。
    また、住宅ローンを使うことで、金利的なメリットに加えて、住宅ローン減税も活用できるため、一定以上ローンを組む場合、所得税の節税効果も大きくなります。
  • ③賃貸併用住宅の立地について
    せっかく賃貸併用住宅をつくっても、入居してくれる人がいなければ家賃収入を得ることはできません。
    土地探しからの場合は、想定する賃借人が集まりそうな地域で探すことが重要です。
    建物も地域性に合わせて考えると、より入居率を上げることができるでしょう。
  • 例1) 大学が近くにある場合はワンルームの部屋を多めに用意する。
  • 例2) ファミリーの多い住宅街の場合は駐車場付きで戸建感覚の建物にする。

賃貸併用住宅のプランニング

  • ①自宅と賃貸部分の住み分け
    賃貸併用住宅には様々な建築プランがあります。下記のプラン例がその一例となりますが、自宅と賃貸部分をどのように分けるかによって、金額や収入、快適性は大きく変わります。また、二世帯住宅として使えるようにするなど、将来の計画も考慮しましょう。あなたのライフスタイルにはどのプランが合っているのか、イメージしてみてください。
  • ②賃貸併用住宅の資金について
    ローンについて
    通常、自宅を建築する際には“フラット35” などのように長期かつ低金利で借りられる住宅ローンを組みます。その借り入れ額の審査基準は、基本的に現在の年収(返済能力)です。
    一方で、オーナーが住む自宅とは場所を異にする賃貸住宅を建築する際は、アパートローン等のビジネス用ローンで、借り入れの成否もその不動産賃貸ビジネスが成り立つかどうかで審査されます。
    一般的にはアパートローンは住宅ローンに比べて短期かつ高金利です。
    賃貸併用住宅でも長期かつ低金利で借りられる住宅ローンが使えれば、当然リスクも負担も少なくなります。
    ただし、賃貸併用住宅で住宅ローンを適用するには条件があります。その条件とは、「自宅の部分が51%以上(賃貸部分が49%以下)であること」です。
    つまり、総2 階建ての賃貸併用住宅で、1 階を自宅、2 階を賃貸住宅とした場合、賃貸部分である2 階部分が1階部分よりも広くなってはいけないということになります。
    また、住宅ローンを使うことで、金利的なメリットに加えて、住宅ローン減税も活用できるため、一定以上ローンを組む場合、所得税の節税効果も大きくなります。

  • ③賃貸併用住宅の立地について
    せっかく賃貸併用住宅をつくっても、入居してくれる人がいなければ家賃収入を得ることはできません。
    土地探しからの場合は、想定する賃借人が集まりそうな地域で探すことが重要です。
    建物も地域性に合わせて考えると、より入居率を上げることができるでしょう。
    • 例1) 大学が近くにある場合はワンルームの部屋を多めに用意する。
    • 例2) ファミリーの多い住宅街の場合は駐車場付きで戸建感覚の建物にする。

賃貸住宅用の収入について

所得計算

不動産所得の金額は、次のように計算します。

総収入金額 ー 必要経費 = 不動産所得の金額
総収入金額 ー 必要経費 = 不動産所得の金額
賃貸住宅経営で発生する必要経費の例

必要経費とすることができるものは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるものであり、 主なものとして貸付資産に係る次に掲げるものがあります。

例1

建築費を建物の構造・用途により定められている耐用年数に応じて、毎年計上することができる経費。

経費減価償却費

例2

入退居時のクロスや床の補修。鍵の交換。エアコンやキッチンなど設備の修理。

経費修繕費

例3

入居者の募集、選定、賃貸契約の代行、家賃などの徴収。各種設備の保守。修繕の検討・手配。

経費支払管理費

例4

税理士や会計士に経理を頼んだ場合の費用、弁護士や司法書士などへの支払い。

経費支払顧問料

例5

毎年1月1日現在の土地・家屋の所有者に対して評価額に応じて課税されます。

経費固定資産税(都市計画税)

例6

建物に掛けた火災保険料や
地震保険料。

経費損害保険料

確定申告をお忘れなく

賃貸併用住宅とはいえ、所得を生む賃貸ビジネスをする訳ですから、利益が出れば所得税が課税されます。
ただし、賃貸部分に投資した建築費や設備費等は減価償却費といって、建物や設備の耐用年数に応じて毎年少しずつ経費として計上することができるほか、賃貸部分のローン利息や固定資産税、損害保険料等も経費として計上することができます。
確定申告時にこれらの経費を計上して所得税の課税対象額を減らすことで、トータルの所得税を節税することができます。
もちろん、これは給与所得者(サラリーマン)でも適用されますので、少々面倒でも必ず確定申告をするようにしましょう。

管理について
一括借り上げ
一括借り上げ

一括借り上げとは不動産会社が大家さんから賃貸住宅部分をサブリースで借り上げ、運営・管理を委託する賃貸システム。
空室があっても空室分の家賃も、オーナーに支払われます。
一般的に家賃の85%から90%が借り上げ家賃として支払われるケースが多いようです。
不動産会社が一括して管理してくれるため、入居者募集や入居者との契約などの煩わしさから解放されるというメリットがあります。

不動産会社に管理委託
不動産会社に管理委託

賃貸借契約は入居者とオーナー様が行い、物件管理を不動産会社に委託するのが不動産会社への管理委託です。
空室対策などもオーナー様が不動産会社などと相談して行います。
一般的に一括借り上げより、満室時の手取りが多くなります。しかし空室のリスクをオーナー様が負うというデメリットもあります。
この場合の入居者募集は不動産会社にお願いするのが一般的です

構造について
長寿命
長寿命
長く家賃収入を得るには、耐久性の高いしっかりとした構造でつくる必要があります。
防音
防音
上下階の音の問題は快適性を左右するポイントです。
耐震
耐震
入居者が強い関心を持っている耐震性についても充実させてアピールすることが大切です。
断熱
断熱
入居者の満足度を左右する性能の一つが建物の「断熱・気密性能」です。
「賃貸併用住宅」は難しそう…と思われた方へ
そんなことはありません!!私たちにお任せください!!
ほとんどの方が大家さんになった経験なんてないと思います。「賃貸併用住宅ってどうやってつくるの?」「本当に入居者が見つかるの?」
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