旧耐震・新耐震・2000年基準の違い

住宅の耐震性を調べると、「旧耐震」「新耐震」「2000年基準」という言葉が出てきます。一般的には1981年6月1日より前の基準を旧耐震、それ以降を新耐震と呼びます。木造住宅では、2000年6月にも地盤、接合部、耐力壁の配置などに関する規定が明確化されています。

そのため、中古の木造住宅を「1981年以降だから安心」と築年だけで判断するのは十分ではありません。建築確認の時期、図面、接合部、壁の配置、劣化、増改築、地盤などを確認する必要があります。

この記事では、耐震基準の考え方と、1981年・2000年の違い、中古住宅を検討するときの確認ポイントを説明します。

耐震基準とは

耐震基準は、建築物が地震に対して必要な安全性を備えるため、建築基準法などで定められた最低基準です。新築時には、建築確認を通じて法令への適合を確認します。

基準は「震度○なら必ず無被害」という保証ではありません。中規模の地震に対して構造躯体へ大きな損傷を生じさせないこと、大規模の地震に対して倒壊・崩壊を防ぎ人命を守ることなどを目的としています。

地震の揺れは、震源、地盤、建物の形、高さ、劣化などで異なります。基準に適合していても、内外装、設備、家具の被害が生じる可能性があります。

旧耐震基準とは

旧耐震基準は、1981年5月31日までに建築確認を受けた建物に適用された基準を指すのが一般的です。中規模の地震動に対して建物が倒壊しないことなどを中心に考えられていました。

1978年の宮城県沖地震などの被害を踏まえ、建築基準法施行令が改正され、1981年6月1日から新耐震基準が施行されました。

建物の完成年月ではなく、建築確認を受けた時期が判断の基準になります。1981年に完成した住宅でも、確認時期によって旧耐震の場合があります。

新耐震基準とは

新耐震基準では、中規模の地震に対して建物の損傷を抑えることに加え、大規模な地震に対して倒壊・崩壊を防ぎ、人命を守る考え方が強化されました。

ただし、新耐震基準は耐震等級3と同じではありません。新耐震基準への適合は建築基準法の最低基準であり、住宅性能表示制度ではこれを耐震等級1相当として評価します。

また、1981年以降の住宅であっても、施工不良、劣化、増改築、地盤、建物形状などにより耐震性は異なります。

木造住宅で重要な「2000年基準」とは

「2000年基準」は法令上の正式名称ではなく、1981年に導入された新耐震基準の枠組みの中で、2000年6月に木造住宅の構造に関する仕様規定が明確化された改正を指す一般的な呼び方です。旧耐震・新耐震とは別の、第三の耐震基準という意味ではありません。

1995年の阪神・淡路大震災では、新耐震基準で建てられた木造住宅にも被害が見られました。その後、木造住宅について、地盤の許容応力度などに応じた基礎の構造、柱や梁・筋交いなどの接合部、耐力壁の配置バランスに関する規定が明確化されました。

主な確認点は次のとおりです。

• 地盤の状態に応じた基礎の構造
• 柱と梁、柱と土台などの接合部に必要な金物
• 耐力壁を建物の平面上でバランスよく配置すること
• 筋交い端部や柱脚・柱頭の接合

そのため、1981年6月以降に建てられた新耐震基準の木造住宅でも、2000年6月より前か後かは耐震性を確認するうえで一つの重要な目安になります。ただし、2000年以前の住宅が一律に危険という意味ではありません。図面や現地調査によって、接合部、壁の配置、劣化状況などを確認することが大切です。

耐震基準と耐震等級の違い

建築基準法の耐震基準は、新築住宅が満たす必要がある最低限の耐震性能を定めたものです。一方、耐震等級は、住宅性能表示制度に基づいて住宅の耐震性能を段階的に評価する指標です。

耐震等級1は建築基準法で求められる耐震性能と同等の水準、耐震等級2はその1.25倍、耐震等級3は1.5倍の地震力に対して倒壊・崩壊しない程度の性能を示します。

ただし、建築基準法に適合しているからといって、自動的に「耐震等級1の評価を取得している」という意味ではありません。 耐震等級の評価書が必要な場合は、住宅性能表示制度による評価を受けているか確認しましょう。

中古住宅では、建築当時に耐震等級を取得していない住宅も多くあります。その場合は、確認済証や検査済証、設計図書、耐震診断の結果などを確認し、現在の建物状態も含めて耐震性を判断します。

中古木造住宅を検討するときの確認項目

建築確認日と完成日

登記簿の築年月だけでなく、確認済証などで建築確認を受けた日を確認します。1981年6月、2000年6月の前後に建てられた住宅は、適用された基準を確認してください。

確認済証・検査済証・図面

確認済証は、建築工事を始める前に、建築計画が建築基準関係規定に適合していることを確認した際に交付される書類です。検査済証は、工事完了後の完了検査で、建物が建築基準関係規定に適合していることが確認された際に交付されます。

中古住宅では、これらの書類に加えて、構造図、壁量計算書、基礎図、金物図などが残っていると、建築当時の設計内容と現在の建物状態を確認する手掛かりになります。

書類が残っていないからといって直ちに耐震性が不足しているとは限りませんが、確認できる資料が少ない場合は、建築士などの専門家による現地調査や耐震診断を検討するとよいでしょう。

増改築・間取り変更

過去に耐力壁を撤去したり、大きな窓や開口を設けたりしていると、当初の耐震バランスが変わっている可能性があります。増築部分と既存部分の接合も確認します。

リフォーム履歴、工事図面、確認申請の有無を調べましょう。

劣化と維持管理

雨漏り、シロアリ、腐朽、基礎のひび割れ、金物の錆びなどは構造性能へ影響します。築年数や基準だけでなく、現在の建物状態を確認する必要があります。

床下、小屋裏、外壁、バルコニーなど、見えにくい部分も調査します。

地盤・擁壁

建物が強くても、地盤沈下や擁壁の損傷があると安全性へ影響します。造成地、傾斜地、盛土、古い擁壁がある土地では、地盤と外構を含めて確認してください。

耐震診断とは

耐震診断は、建物の壁量、壁の配置、接合部、基礎、劣化などを調査し、地震に対する安全性を評価するものです。木造住宅では一般診断法や精密診断法などが使われます。

自治体によっては、旧耐震住宅などを対象に診断・改修費用の補助制度を設けています。対象条件、申請時期、指定事業者などは自治体ごとに異なります。

診断結果が低い場合は、耐力壁の追加、接合部の補強、屋根の軽量化、基礎補強などを検討します。間取りや劣化状況によって工事内容は変わります。

新築住宅で確認したいこと

新築住宅では、単に「新耐震基準に適合」と確認するだけでなく、耐震等級、構造計算、地盤調査、基礎、制振、施工検査を確認します。

・耐震等級は何等級か
・全プランで適用されるか
・許容応力度計算などの構造計算を行うか
・地盤調査と地盤補強の基準
・耐力壁と接合金物の検査
・完成後に評価書や計算書を受け取れるか
・大地震後の点検体制

法令の最低基準と、住宅会社が設定する性能目標を分けて確認してください。

ヤマト住建の耐震・地盤への取り組み

ここまで説明したように、新築住宅の耐震性は耐震等級だけでなく、構造、基礎、接合部、制振、地盤などを含めて確認することが大切です。

ヤマト住建では、木造軸組工法に金物工法・パネル工法を組み合わせ、鉄筋コンクリートベタ基礎や制振装置「evoltz（エヴォルツ）」などを採用して地震対策に取り組んでいます。耐震等級3の認定取得は、プランや強度計算によって異なります。

また、地盤についてはジャパンホームシールド株式会社と提携した「地盤サポートシステム」を導入しています。地盤調査・解析を行い、必要に応じた地盤対策や品質確認を行ったうえで、工事期間中とお引き渡し日から30年間の地盤品質保証に対応しています。

※採用する構造・制振設備・仕様は、商品やプランなどによって異なる場合があります。

まとめ

旧耐震と新耐震の主な境界は1981年6月1日です。木造住宅では、地盤、接合部、耐力壁の配置が明確化された2000年6月も重要な節目です。

中古住宅は築年だけで判断せず、建築確認日、図面、検査済証、増改築、劣化、地盤を確認し、必要に応じて耐震診断を行いましょう。新築住宅では、建築基準法への適合に加えて、耐震等級や構造計算を確認することが大切です。

FAQ

1981年以降に建てられた住宅なら安心ですか？

新耐震基準へ適合している可能性は高いですが、木造住宅では2000年以前か、増改築や劣化がないかも確認する必要があります。

2000年基準とは何ですか？

木造住宅について、地盤に応じた基礎、接合部の金物、耐力壁の配置バランスなどを明確化した2000年の改正を指す一般的な呼び方です。

中古住宅の耐震性は誰に確認してもらえますか？

建築士や耐震診断を行う専門事業者へ依頼します。自治体の補助制度や登録事業者が利用できる場合があります。