注文住宅の住宅ローン｜土地購入・つなぎ融資・支払いの流れ

注文住宅では、建物が完成する前に土地代、契約金、着手金、中間金などの支払いが発生する場合があります。一方、一般的な住宅ローンは完成した土地・建物へ抵当権を設定して融資を実行するため、建売住宅やマンションの購入より資金の流れが複雑になることがあります。

完成前に必要な資金を用意する方法として、つなぎ融資、土地先行融資、分割融資などがあります。ただし、利用できる方法、金利、手数料、融資実行の時期は金融機関やローン商品によって異なります。

この記事では、注文住宅の支払いの流れ、主な融資方法、審査、金利タイプ、資金計画で確認したい項目を説明します。

注文住宅でお金が必要になる主な時期

土地の購入時

土地を購入する場合は、売買契約時に手付金を支払い、引き渡し時に残代金を支払うのが一般的です。ただし、支払いの時期や金額は売買契約によって異なります。

土地代以外にも、登記費用や住宅ローンの手数料などが必要です。不動産会社の仲介による取引では仲介手数料も発生します。また、売主と買主の合意により、引き渡し日を基準として固定資産税や都市計画税を精算する場合があります。

土地を購入してから建物が完成するまで期間が空く場合は、その間の利息や融資費用も含めて資金計画を確認しましょう。

工事の申し込み・請負契約時

住宅会社によっては、工事請負契約の前に申込金を支払う場合があります。申込金の有無や金額、契約しなかった場合の返金条件、工事代金に充当されるかどうかは会社によって異なります。

工事請負契約時には、契約金や手付金などの名目で工事代金の一部を支払う場合があります。名称だけでは支払いの意味を判断できないため、支払う前に、金額、支払期限、工事代金への充当方法、契約を解除した場合の取り扱いを契約書や書面で確認しましょう。

着工・上棟・工事中

工事の進行に合わせて着手金、中間金、上棟金などを支払う契約があります。建物が未完成のため、一般的な住宅ローンの本融資をまだ実行できない場合があります。

この時期の資金をつなぎ融資などで用意する場合、借入期間中の利息や手数料が必要です。工期が延びると利息が増えることもあります。

完成・引き渡し時

建物が完成し、検査、登記、抵当権設定などの手続きが整った後に住宅ローンの本融資を実行し、建物代金の残額を支払うのが一般的です。

引き渡し時には、火災保険、登記費用、ローン事務手数料、保証料なども必要になります。引っ越し、家具、家電、外構の費用も別に確保しておきましょう。

つなぎ融資とは

つなぎ融資は、住宅ローンの本融資が実行されるまでの間、土地代や工事代金を一時的に借りる融資です。建物完成後に住宅ローンが実行されると、その資金でつなぎ融資を返済します。

一般的に住宅ローンより金利が高い場合があり、事務手数料や印紙代なども発生します。また、つなぎ融資期間中は利息のみを支払う方式、利息を本融資時にまとめて支払う方式などがあります。

「つなぎ融資の金利は何％」と固定的に考えず、金融機関の最新条件を確認してください。借入金額、借入期間、支払回数によって総費用が変わります。

土地先行融資・分割融資とは

土地先行融資

土地先行融資は、住宅ローンの一部を土地購入時に先に実行し、建物完成時に残りを実行する方法です。土地に先に抵当権を設定し、建物完成後に追加で設定する場合があります。

土地と建物を同じ金融機関で借りることや、一定期間内に建築することなどが条件になる場合があります。

分割融資

分割融資は、土地購入、着工、中間、完成など、複数回に分けて住宅ローンを実行する方法です。つなぎ融資を使わずに済む場合がありますが、対応する金融機関は限られます。

実行のたびに手続きや登記費用が発生するか、金利は各実行時点で決まるか、返済はいつ始まるかを確認しましょう。

住宅ローン審査の流れ

事前審査

年収、勤務先、勤続年数、他の借入、希望借入額などを基に、融資の可能性を確認します。事前審査は本審査の承認を保証するものではありません。

土地を探す前に事前審査を行うと、借入可能額の目安を把握できます。ただし、借りられる上限と、無理なく返せる金額は同じではありません。

本審査

土地・建物の契約内容、図面、見積書、確認申請、団体信用生命保険などを含めて審査します。書類の不足や計画変更があると、審査に時間がかかることがあります。

審査期間は金融機関や申込内容で異なります。契約の支払期限に間に合うよう、必要書類とスケジュールを確認しましょう。

金銭消費貸借契約と融資実行

本審査承認後、住宅ローンの契約を行います。融資実行時に土地・建物へ抵当権を設定し、住宅会社や土地の売主へ代金を支払います。

適用金利が申込時ではなく融資実行時に決まる商品もあります。申込から完成まで期間が長い注文住宅では、金利変動への備えが必要です。

固定金利と変動金利

固定金利

一定期間または返済期間全体の金利が固定されるタイプです。返済額を見通しやすく、将来金利が上昇しても影響を受けにくいことが特徴です。

一方、借入時点では変動金利より金利が高い場合があります。固定期間終了後の条件も確認しましょう。

変動金利

市場金利に応じて適用金利が見直されるタイプです。借入時の金利が比較的低いことがありますが、将来の金利上昇で返済額や利息が増える可能性があります。

金利が上がった場合にも返済を続けられる余力があるか、繰上返済を行うかなど、家計全体で考えます。

資金計画で見落としやすい費用

注文住宅では、土地・建物価格以外にも多くの費用が発生します。

・土地仲介手数料
・登記費用
・ローン事務手数料、保証料、つなぎ融資費用
・火災保険、地震保険
・地盤調査・地盤改良
・上下水道、ガス、電気の引込み
・解体、造成、擁壁
・外構、照明、カーテン、空調
・引っ越し、家具、家電
・税金や各種申請費用

予算を建物本体価格まで使い切らず、予備費を確保しましょう。地盤改良や造成のように、土地調査後に金額が決まる費用もあります。

無理のない借入額を考える

金融機関の借入可能額は、年収や返済負担率などから審査されます。しかし、教育費、車、旅行、老後、住宅の修繕など、家庭ごとの将来支出は審査だけでは反映しきれません。

住宅ローン返済額に加えて、固定資産税、保険、光熱費、修繕積立を含めた毎月の住居費を考えます。ボーナス返済を多く設定すると、収入変動の影響を受けやすくなります。

住宅性能を高める費用については、初期費用だけでなく、光熱費や維持費への影響も含めて判断しましょう。

契約前に確認したいこと

注文住宅の住宅ローンでは、土地契約、工事請負契約、融資承認の順序が重要です。次の項目を金融機関と住宅会社の両方へ確認してください。

土地の売買契約ではローン特約を確認する

住宅ローンを利用して土地を購入する場合は、売買契約にローン特約が設けられているか確認しましょう。

ローン特約とは、予定していた住宅ローンの承認を得られなかった場合に、一定の条件のもとで売買契約を解除できるようにする取り決めです。契約書では、対象となる金融機関や借入予定額、融資承認の期限、解除を申し出る期限、支払済みの手付金の取り扱いなどを確認します。

なお、必要書類を提出しなかったなど、買主側が融資手続きを適切に進めていない場合には、特約による解除が認められない可能性があります。また、土地の売買契約と建物の工事請負契約では、解除条件が別に定められることがあります。それぞれの契約内容を個別に確認してください。

支払いと融資のスケジュールを確認する

契約前には、主に次の項目を確認します。

・土地代、着手金、中間金、残金の支払日
・利用できるつなぎ融資、土地先行融資、分割融資
・金利と手数料、利息の支払方法
・融資実行時の適用金利
・本審査に必要な図面、見積書、確認申請
・計画変更時の再審査
・契約にローン特約があるか
・工期が延びた場合のつなぎ融資費用
・補助金や贈与を利用する際の入金時期

住宅会社の支払条件や金融機関の融資条件はそれぞれ異なります。一般的な情報だけで判断せず、契約書、見積書、金融機関の商品説明書などで確認しましょう。